Do kuće bez muke -1.dio


... nastavak članka: Do kuće bez muke -2.dio

... nastavak članka: Do kuće bez muke -3.dio

Pojam vlastite kuće postaje nedostižan san većini Hrvata, jer je cijena građevinskog zemljišta u gradovima u „nebeskim visinama“.
Prije par godina dogodio se građevinski „stampedo“, povoljni krediti, relativno dobar standard i kontinuiran rast cijene stanova uzrokovali su navalu na stanove, a time navalu na građevinsko zemljište. U špekulacije su se uključili gotovo svi koji su imali novac ( poduzetnici, banke i građani) ili politički utjecaj ( hektari poljoprivrednog zemljišta se pretvaraju u građevinsko – Istra, Pag i Pelješac, a u gradovima zelene površine postaju građevinske).
„Stampedo“ je 2009. definitivno „sletio“ u provaliju ekonomske krize i nema povratka navali na stanove.
Za vrijeme masovne kupovine stanova, uslijed preskupog zemljišta, zamrla je gradnja kuća. Narudžbe za projekiranje obiteljskih kuća su se smanjile za oko tri do četiri puta i gradilo se ili daleko od Zagreba ili na naslijeđenom zemljištu.
Tržište polako korigira nerealne cijene stanova i građevinskog zemljišta i za očekivati je da će se kuće u većem broju graditi, po Zagrebačkoj okolici, gdje se stanovi prodaju po cijeni od oko 8.700 kn/m2 (1.200 eura/m2), a građevinsko zemljište se prodaje od 150 - 600 kn/m2 (20 – 80 eur/m2).

Ovim tekstom želimo dati pregled postupaka, potrebne dokumentacije, cijene gradnje, pripreme gradnje i mogućim uštedama kod odabira materijala i izvođača.

- Odabir građevinskog zemljišta
- Priprema gradnje
- Dogradnja postojeće kuće
- Adaptacija potkrovlja

Odabir građevinskog zemljišta

U slučaju da se dvoumite da li kupiti stan ili graditi vlastitu kuću, napravili smo malu analizu cijena.
Stanovi u okolici Zagreba ( Samobor, Zaprešić, Velika Gorica, Dugo Selo) se mogu kupiti po cijeni od prosječnoj cijeni od oko 8.700 kn/m2. Ako se odlućimo graditi kuću od 100 m2 BRP-a, tj oko 80 m2 netto površine dolazimo do izračuna:
Stan - 80 m2 x 8.700 kn/m2 = 696.000 kn
Kuća - 80 m2 x 6.200 kn/m2 = 496.000 kn
Razlika = 200.000 kn
Prema tome ako se zemlja kupi za 200.000 kn onda se sigurno isplati graditi, jer se može računati na naknadnu nadogradnju ili dogradnju potrebne kvadrature za djecu ili roditelje.
Pri odabiru parcele treba svakako pripaziti na blizinu dječjeg vrtića, škole, trgovine, na dostupnost javnog prijevoza.
Živjeti u okolici Zagreba ima svoje prednosti, naročito za obitelji s malom djecom. Problemi mogu nastati kada djeca krenu u srednju školu, a javni prijevoz nije najbolje organiziran.
Sam položaj parcele i osunčanje su bitni, jer je poznato da je smještaj u uskoj kotlini, gdje ima malo sunca i puno podzemnih voda, loš za zdravlje.
Najkvalitetniji smještaj je na južnoj strani brijega, pogotovo ako još ima i dobar pogled. Sjeverna strana brijega je loš odabir jer će zimi biti malo sunca i puno vjetra (na području Zagrebačke županije je najčešći vjetar sa sjeveroistoka).

>idi na vrh stranice

Priprema gradnje

Kako bi se izbjeglo nepotrebne glavobolje i gubitak novca, jer se radi o relativno velikoj investiciji za posao koji se radi jednom u životu, važno je dobro se pripremiti za gradnju.
Gradnja kuća, sa svim potrebnim dozvolama i priključcima, veličine 200 m2 BRP-a (od 160 do 170 m2 netto korisne površine ) može iznositi od 750.000 do 1.000.000 kn ili oko 4.700 do 6.200 kn/m2 za netto korisnu površinu.
Cijena gradnje ovisi o materijalima upotrijebljenim za za podove, zidove, krov i fasadu ( demit fasada sa 10 cm debelim slojem stiropora i završnim slojem boje košta oko 300 kn/m2, a ventilirana fasada s kamenom oblogom i jednako debelim slojem stiropora košta oko 800 kn/m2) i dostupnosti komunalne infrastrukture.
Ako odaberemo i najskuplje materijale, gradnja kuće je jeftinija nego kupnja stana. Cijena građevinskog zemljišta je element prevage kod odluke da li graditi kuću ili kupiti stan.
U pripremu spada informiranje o mogućnosti gradnje na parceli. Na područnom uredu ili odjelu za graditeljstvo na općini moguće je ishoditi obavijest o namjeni parcele ( obavezno uz zahtjev je predati izvod iz kastra ne stariji od 6 mjeseci ).
Zatim se treba se unutar obitelji dogovoriti oko veličine kuće, tj. koji su nužno potrebni prostori,da li je potrebna prostorija za pranje i peglanje, radna prostorija koja je ujedno i za goste, koliko spavaćih soba, koliko kupaona, da li treba wc za goste u blizini dnevnog boravka. Dobro je da se razmisli i oblikovanju kuće : oblik krova, katnost, razvedenost, materijali za gradnju itd.

>idi na vrh stranice

Dogradnja postojeće kuće

Uz adaptaciju potkrovlja je sigurno najbolja investicija. Analizom cijena stanova na tržištu dolazimo do toga da je cijena od 1.200 eura/m2 za netto kvadrat stana, među nižim cijenama, a cijena gradnje kuće je u prosjeku oko 600 eura/m2. Razlika je ogromna, pa kod dogradnje dobivamo duplu površinu stambenog prostora za isti novac. Razlog tomu je da je zemlja već plaćena i da postoje izvedeni komunalni priključci.

>idi na vrh stranice

Adaptacija potkrovlja

Sasvim sigurno spada u najjisplativiju i najbrže izvedivu investiciju. Većina starijih obiteljskih kuća ima neuređeno potkrovlje koje nije niti toplinski izolirano. Uređenjem potkrovlja dobivamo osim nove korisne površine i dodatnu izolaciju kuće. Kod starijih kuća problem je da nema stepenica do potkrovlja, već postoji otvor kroz koji se putem ljestava dolazi u potkrovlje.
Instalacije je lako dovesti do potkrovlja. Kvalitetno rješenje je da se kod starijih kuća izmjeni kompletan pokrov i predvidi paropropusna i vodonepropusna folija, koja se zabija po gornjoj strani rogova, zatim preko nje idu „kontraletve“ ( služe za ventilaciju krovišta ), na njih se zabijaju krovne letve, zatim se montiraju limeni opšavi s olucima i na kraju doalzi pokrov.
Između rogova do paropropusne folije se postavlja kamena vuna ( u debljini prema izračunu u glavnom projektu ), a obavezno preko nje dolazi parna brana, koja se ljepljivim trakama učvrščuje za potkonstrukciju suhomontažne gipsane obloge ( knauf ). Gradnja suhomontažne gipsane obloge su pojednostavnile gradnju, snizile cijenu i poboljšale kvalitetu gradnje i pojeftinile.

>idi na vrh stranice

... nastavak članka: Do kuće bez muke -2.dio

... nastavak članka: Do kuće bez muke -3.dio