Do kuće bez muke


Pojam vlastite kuće postaje nedostižan san većini Hrvata, jer je cijena građevinskog zemljišta u gradovima u „nebeskim visinama“.
Prije par godina dogodio se građevinski „stampedo“, povoljni krediti, relativno dobar standard i kontinuiran rast cijene stanova uzrokovali su navalu na stanove, a time navalu na građevinsko zemljište. U špekulacije su se uključili gotovo svi koji su imali novac ( poduzetnici, banke i građani) ili politički utjecaj ( hektari poljoprivrednog zemljišta se pretvaraju u građevinsko – Istra, Pag i Pelješac, a u gradovima zelene površine postaju građevinske).
„Stampedo“ je 2009. definitivno „sletio“ u provaliju ekonomske krize i nema povratka navali na stanove.
Za vrijeme masovne kupovine stanova, uslijed preskupog zemljišta, zamrla je gradnja kuća. Narudžbe za projekiranje obiteljskih kuća su se smanjile za oko tri do četiri puta i gradilo se ili daleko od Zagreba ili na naslijeđenom zemljištu.
Tržište polako korigira nerealne cijene stanova i građevinskog zemljišta i za očekivati je da će se kuće u većem broju graditi, po Zagrebačkoj okolici, gdje se stanovi prodaju po cijeni od oko 8.700 kn/m2 (1.200 eura/m2), a građevinsko zemljište se prodaje od 150 - 600 kn/m2  (20 – 80 eur/m2).

Ovim tekstom želimo dati pregled postupaka, potrebne dokumentacije, cijene gradnje, pripreme gradnje i mogućim uštedama kod odabira materijala i izvođača.

- Odabir građevinskog zemljišta
- Priprema gradnje
- Dogradnja postojeće kuće
- Adaptacija potkrovlja
- Arhitekt
- Projekt obiteljske kuće
- Kataloške kuće
- Ishođenje građevinske dozvole
- Gradnja obiteljske kuće
- Nadzor
- Uporabna dozvola

Odabir građevinskog zemljišta

U slučaju da se dvoumite da li kupiti stan ili graditi vlastitu kuću, napravili smo malu analizu cijena.
Stanovi u okolici Zagreba ( Samobor, Zaprešić, Velika Gorica, Dugo Selo) se mogu kupiti po cijeni od prosječnoj cijeni od oko 8.700 kn/m2. Ako se odlućimo graditi kuću od 100 m2 BRP-a, tj oko 80 m2 netto površine dolazimo do izračuna:
Stan -  80 m2 x 8.700 kn/m2 = 696.000 kn
Kuća -  80 m2 x 6.200 kn/m2 = 496.000 kn
Razlika                                    = 200.000 kn
Prema tome ako se zemlja kupi za 200.000 kn onda se sigurno isplati graditi, jer se može računati na naknadnu nadogradnju ili dogradnju potrebne kvadrature za djecu ili roditelje.
Pri odabiru parcele treba svakako pripaziti na blizinu dječjeg vrtića, škole, trgovine, na dostupnost javnog prijevoza.
Živjeti u okolici Zagreba ima svoje prednosti, naročito za obitelji s malom djecom. Problemi mogu nastati kada djeca krenu u srednju školu, a javni prijevoz nije najbolje organiziran.
Sam položaj parcele i osunčanje su bitni, jer je poznato da je smještaj u uskoj kotlini, gdje ima malo sunca i puno podzemnih voda, loš za zdravlje.
Najkvalitetniji smještaj je na južnoj strani brijega, pogotovo ako još ima i dobar pogled. Sjeverna strana brijega je loš odabir jer će zimi biti malo sunca i puno vjetra (na području Zagrebačke županije je najčešći vjetar sa sjeveroistoka).

 >idi na vrh stranice

Priprema gradnje

Kako bi se izbjeglo nepotrebne glavobolje i gubitak novca, jer se radi o relativno velikoj investiciji za posao koji se radi  jednom u životu, važno je dobro se pripremiti za gradnju.
Gradnja kuća, sa svim potrebnim dozvolama i priključcima,  veličine 200 m2 BRP-a (od 160 do 170 m2 netto korisne površine ) može iznositi od  750.000 do 1.000.000 kn ili oko 4.700 do 6.200 kn/m2 za netto korisnu površinu.
Cijena gradnje ovisi o materijalima upotrijebljenim za za podove, zidove, krov i fasadu ( demit fasada sa 10 cm debelim slojem stiropora i završnim slojem boje košta oko 300 kn/m2, a ventilirana fasada s kamenom oblogom i jednako debelim slojem stiropora košta oko 800 kn/m2) i dostupnosti komunalne infrastrukture.
Ako odaberemo i najskuplje materijale, gradnja kuće je jeftinija nego kupnja stana. Cijena građevinskog zemljišta je  element prevage kod odluke da li graditi kuću ili kupiti stan.
U pripremu spada informiranje o mogućnosti gradnje na parceli. Na područnom uredu ili odjelu za graditeljstvo na općini moguće je ishoditi obavijest o namjeni parcele  ( obavezno uz zahtjev je predati izvod iz kastra ne stariji od 6 mjeseci ).
Zatim se treba se unutar obitelji dogovoriti oko veličine kuće, tj. koji su nužno potrebni prostori,da li je potrebna prostorija za pranje i peglanje, radna prostorija koja je ujedno i za goste, koliko spavaćih soba, koliko kupaona, da li treba wc za goste u blizini dnevnog boravka. Dobro je da se razmisli i oblikovanju kuće : oblik krova, katnost, razvedenost, materijali za gradnju itd.

>idi na vrh stranice

Dogradnja postojeće kuće

Uz adaptaciju potkrovlja  je sigurno najbolja investicija. Analizom cijena stanova na tržištu dolazimo do toga da je cijena od 1.200 eura/m2 za netto kvadrat stana, među nižim cijenama, a cijena gradnje kuće je u prosjeku oko 600 eura/m2. Razlika je ogromna, pa kod dogradnje dobivamo duplu površinu stambenog prostora za isti novac.  Razlog tomu je da je zemlja već plaćena i da postoje izvedeni komunalni priključci.

>idi na vrh stranice

Adaptacija potkrovlja

Sasvim sigurno spada u najjisplativiju i najbrže izvedivu investiciju. Većina starijih obiteljskih kuća ima neuređeno potkrovlje koje nije niti toplinski izolirano. Uređenjem potkrovlja dobivamo osim nove korisne površine i dodatnu izolaciju kuće. Kod starijih kuća problem je da nema stepenica do potkrovlja, već postoji otvor kroz koji se putem ljestava dolazi u potkrovlje.
Instalacije je lako dovesti do potkrovlja. Kvalitetno rješenje je da se kod starijih kuća izmjeni kompletan pokrov i predvidi paropropusna i vodonepropusna folija, koja se zabija po gornjoj strani rogova, zatim preko nje idu „kontraletve“ ( služe za ventilaciju krovišta ), na njih se zabijaju krovne letve, zatim se montiraju  limeni opšavi s olucima  i na kraju doalzi pokrov.
Između rogova do paropropusne folije se postavlja kamena vuna ( u debljini prema izračunu u glavnom projektu ), a obavezno preko nje dolazi parna brana, koja se ljepljivim trakama učvrščuje za potkonstrukciju suhomontažne gipsane obloge ( knauf ). Gradnja suhomontažne gipsane obloge su pojednostavnile gradnju, snizile cijenu i poboljšale kvalitetu gradnje i pojeftinile.

>idi na vrh stranice

Arhitekt

Nakon toga je potrebno odabrati ovlaštenog arhitekta, koji će vam moći na kvalitetan način prezentirati projekt kuće.
Zahtjev  za ishođenjem Građevinske dozvole zajedno s dokazima vlasništva nad zemljištem predaje se na područnom ili županijskom uredu.

>idi na vrh stranice

Projekt obiteljske kuće

Projektiranje obiteljske kuće je u našem arhitektonskom studiju najčešći  posao i imamo dugogodišnje iskustvo (arhitektonski studio radi kontinuirano od 1995. godine. Do 2008.godine radi pod nazivom G&B d.o.o., a onda se osniva nova tvrtka Arhitektonski studio G&B d.o.o. u koju prelaze svi zaposleni).
Radili smo od najjednostavnijih obiteljskih kuća prema kataloškim predlošcima, koje smo doradili i prilagođavali investitorovim željama, pa sve do zahtjevnih obiteljskih kuća na jako strmim terenima ili do velikih obiteljskih kuća, koje su velike poput malih hotela (1.200 m2 netto površine).
Ovisno o zahtjevima investitora se radi jedno, dva ili tri idejna rješenja iz kojih se mogu vidjeti mogućnosti parcele, a za najsloženije kuće se radi maketa.
Sve projekte radimo u 3D programu AllPlan Nemetschek. Prednost toga je da se odmah projektira trodimenzionalno i investitoru se u svakom trenu može prezentirati oblik kuće ili šetnja kroz kuću i oko kuće.
Za dobivanje kvalitetnog projekta potreban je dobar arhitekt, za kvalitetnu gradnju potreban je dobar izvođač (majstor) i nadzor koji će prekontrolirati kvalitetu izvedbe.

>idi na vrh stranice

Kataloške kuće

Iskustvo u razradi kataloških prijedloga obiteljskih kuća je takvo da je gotovo uvijek potrebno doraditi i prilagoditi rješenja prema parceli i potrebama investitora.
Tlocrti , pročelja i presjeci prikazani u katalozima, zajedno s kvadraturama svake prostorije daju potrebne podatke na temelju kojih  investitor može donijeti odluku.
Školski primjeri primjene tipskog rješenja iz kataloga je bio kod jednog poznanika koji me zamolio da mu pomognem oko nekih rješenja u projektu po kojem je dobio Građevinsku dozvolu za vikendicu na Mrežnici. Naime jedan kolega  je katalošku kuću smjestio na parcelu, bez toga da je posvetio pažnju, najvažnijoj stvari za vikendicu, a to je vizura ili „pogled“.  Kuća je bila okrenuta tako da iz boravka gledamo prema šumi, a ne prema Mrežnici.
Dobra strana kataloških kuća je to da investitori  razmišljaju o kući koja bi njima odgovarala, o broju prostorija, o ukupnoj kvadraturi, o tipu krova i veličini otvora i na taj način nam brže dolazimo do rješenja u projektiranje kuće.
Uštede u projektiranju su relativno male (oko 12 %) od normalne usluge izrade projekta obiteljke kuće, a nismo sigurni da smo dobili najbolje rješenje.

 >idi na vrh stranice

Ishođenje građevinske dozvole

Vremensko trajanje radnji i postupaka u postupku ishođenja građevinske dozvole:
- 30 dana za izradu idejnog projekta,
- 30 dana za ishođenje posebnih uvjeta,
- 30 dana za izradu Glavnog projekta,
- 30 dana za ishođenje potvrda Glavnog projekta,
- 15 dana ishođenje Građevinske dozvole,
- 20 – 30 dana za ishođenje pečata pravomoćnosti
Prema  prikazanom trajanju proizlazi da je oko 150 dana potrebno da bi se počelo s gradnjom.
Važno je napomenuti da ako na parceli postoji starija kuća, treba na Gradskom zavodu za katastar ishoditi Uvjerenje o izgrađenosti prije 15.02.1968. To je dokaz o legalnosti kuće i tim Uvjerenjem se može izvršiti upis u Zemljišne knjige.
U slučaju da se radi zamjenska kuća, obujam stare kuće se odbija od novoplanirane. Komunalni i vodni doprinos se plaća samo za razliku obujam.
U slučaju gradnje zamjenskog objekta, potrebno je izraditi projekt uklanjanja.
U slučaju da se za postojeću kuću ne može ishoditi gore navedeno uvjerenje, a želi se graditi nova kuća ili dogradnja, potrebno je prvo legalizirati postojeću kuću. Ako je to uopće moguće, jer se mora utvrditi da li odgovara propisima GUP-a.

>idi na vrh stranice

Gradnja obiteljske kuće

Ima i nešto dobro u ovoj ekonomskoj krizi,  jer više nije problem angažirati kvalitetnog izvođača da radi po konkurentnoj cijeni (prije par godina nisam uspio pronaći izvođaće za male zahvate i adaptacije).
Odabirom kvalitetnog arhitekta i majstora riješili ste se velikog dijela problema.
U neka bolja vremena sam savjetovao investitorima da je najbolje uzeti mjesec dana godišnjeg odmora i vratiti se kad je „kuća pod krovom“. Na taj način su sačuvali živce i posvetili se odabiru podnih i zidnih obloga te fasade.
U svakom slučaju najbolje je da jedna građevinska tvrtka ili obrt izvede grube građevinske radove, a za sve ostale se može uzeti one koji su najpovoljniji i imaju dobre preporuke. Da najeftinije nije i najpovoljnije smo se uvjerili puno puta, pa je neki puta bolje platiti i malo više i dobiti provjerenog i kvalitetnog izvođača.
Stara poslovica - „priprema je pola posla“ nam govori koliko je bitno dobro pripremiti gradnju: osigurati financiranje gradnje, odabrati kvalitetnog izvođača, ugovoriti rokove gradnje i penale u slučaju kašnjenja.
Osam dana prije početka građenja potrebno je pisano prijaviti Upravnom odjelu koji je izdao Građevinsku dozvolu početak građenja i uplatiti komunalni doprinos.
Vremensko trajanje radnji oko organizacije gradnje:
- 15 dana za prikupljanje ponuda i razgovore sa izvođačima,
- 1 dan za iskolčenje po ovlaštenom geometru ( bez Elaborata iskolčenja i „prijave“ početka gradnje građevinskoj inspekciji se nesmije poćeti s gradnjom),
- 30 dana za gradnju podruma,
- 15 dana za gradnju prizemlja,
- 15 dana za gradnju kata,
- 15 dana za gradnju krovišta,
- 7 dana za fasadu,
- 7 dana za unutarnju žbuku,
- 7 dana za glazure,
- 30 dana za sve ostale završne radove
Prema tome realan rok za gradnju obiteljske kuće je od 270 do 330 dana, ali u slučaju da imovinsko-pravno stanje parcele bude uredno, da parcela ima pristup na dovoljno široku javnu prometnicu i da postoji mogućnost priključka na elektroopskrbnu mrežu. U slučaju da ne postoji gradski vodovod i kanalizacija, moguće je crpiti vodu iz bunara, a kućnu odvodnju spojiti na sabirnu jamu. Kada nema gradskog plinovoda moguće je na parceli postaviti spremnik ukapljenog plina.

>idi na vrh stranice

Nadzor

Po Zakonu o gradnji NN 153/13, angažiranje nadzonog inžinjera za gradnju je obavezno, jer bez Završnog izvješća nadzornog inžinjera i Uporabne dozvole se kuća ne može upisati u katastar i gruntovnicu.
Prema Zakonu o gradnji troškovnik nije sastavni dio Glavnog projekta, ali svakako preporučamo izradu troškovnika kao najbitnijeg dokumenta za traženje ponuda izvođača, nadzor nad izvedenim radovima i naplatom troškova gradnje.
Nadzorni inžinjer kontrolira da li izvođač radi prema odobrenoj dokumentaciji, a naročito pazi na količinu i način ugradnje armature u nosive konstruktivne elemente kao što su kod armirano betonski zidovi i ploče. Kvaliteta izrade temelja i zidanja nosivih zidova kod obiteljskih kuća je presudna za stabilnost kuće.
U slučaju uočenih nedostataka traži se od izvođača da ih otkloni.
Rok za završenje radova na vanjskom izgledu i uređenju građevne čestice za obiteljske kuće je 7 godina (od dana prijave početka građenja).

>idi na vrh stranice

Uporabna dozvola

Nakon gradnje traži se Uporabna dozvola bez koje se objekt ne može početi koristiti, a za nju je potreban još i Energetski certifikat.

>idi na vrh stranice